こんにちは。ワタシです。最近は米国株も少しずつですが復活しているような気がします。そろそろ資産増フェーズを期待したいところですが、そんなに甘い世の中ではありません。足元を固めておくことが大事です。
7月に1ドル140円に迫る円安になり、ピークは越えたようにも見えますが依然として円安が続いていますね。円安の一因として、ゼロ金利があげられます。アメリカはインフレ対策のために0.25％だった政策金利を2.5％まで上げました。一方、日本の金利は変わっていません。金利差があるため、日本円で持っているより外貨で持っていた方がよいということになり、日本円が売られて外貨が買われるという動きが起きました。
円安が物価上昇の原因になります。今のところは金利を上げる様子はないものの円安対策で金利が上がることは想定しておくべきですよね。金利が上がると、預金の利息も上がりますが、それよりも影響が大きいのは住宅ローンです。金額が大きいだけに少しの上昇でも大打撃です。金利上昇に備えて対策を検討してみます。
今日は借金の話やな
住宅ローンはいつまでも続くのよー
完済まで長いもんな
まずは、ワタシの住宅ローンの種類を確認しておきます。
住宅ローンには固定金利と変動金利があります。固定金利だとその期間に金利が変わることはありません。つまり、アメリカが、、、円安対策が、、とおびえる必要がないということですね。大きなメリットですが、デメリットもあります。それは、金利が高いということです。金利が高いと返済額が多くなります。住宅ローンは、金額が大きく期間も長いので、少しの差でも返済の総額はかなり違ってくるでしょう。
ワタシが住宅ローンを組んだのは、5年ほど前です。変動金利を選びました。
今は特に「これから金利が上がるかも？」という時期ですが、これから住宅ローンを組むとしてもワタシは変動金利を選ぶと思います。それくらい金利差は大きいです。とはいえ、バブル期の頃のような7％8％になることがないとは言えないので、どちらが正解かはわかりませんね。
変動金利といっても、毎月金利が変わるわけではありません。半年に1度見直しされて次の期間に適用される金利が通知されます。変更があるとしても最短で来年の1月ということになります。
これからの人はシミュレーションして確認してみよう
返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の2種類があります。元利均等返済で、毎月同じ金額を返済するパターンが一般的かもしれません。返済額は元本分と利息分に分けられるのですが、元利均等返済だと元本と利息を合わせた額が一定になるように計算されています。元金均等返済は最初から最後まで元本分の返済額は一定ですが、残金にかかる利息の額が異なってきます。返済が進むにつれて利息分が少なくなっていくので、金利変更がなければ最初が一番多くだんだん減っていくことになります。
ワタシは、元金均等返済です。その方が少し金利が安かったのと、返済額がだんだん減っていく方が少し安心感があると思ったのが理由です。
将来よりも現在の方が確実やしな
だんだん減る言うても1年で500円くらいやで
ワタシは、「元金均等返済」なので対象にならないのですが、元金均等返済の場合は5年ルールや125％ルールというものがあるようです。金利が変わっても5年間は返済額の見直しが行われません。見直しがされたとしても、125％を超えて増えることもないようです。元利均等の方が毎月の支払額を一定に保つという要素が大きいのかもしれませんね。なお、このルールは返済額を急に上げないためのルールなので、返済額が少なくなるということではありません。返済期間も変わらないので後半にかけてきつくなる可能性もあります。将来を信用していないワタシとしては、やっぱり元金均等で良かったと思いました。
◆5年ルール
借入直後の5年、金利変更による返済額変更から5年の間は、返済額が変わらない
◆125％ルール
返済額が変わる場合に、返済額が125％を超えて引き上げられることはない
銀行や契約内容によっても違うで
住宅ローン控除は2022年に改正があり、控除率が1％から0.7％へ引き下げされました。実際の金利が１％以下の人が多いということが引き下げの理由らしいのですが、今後金利が上がって0.7％を超え、1％も超えてくるようなことはないのでしょうか・・・
ワタシは改正前の適用なので1％のままです。あと5年（5回分）です。今後どのような改正があるかはわかりませんが、金利1％未満で逃げ切れますよね？？
住宅ローン控除の対象になるのは、年末時点の借入残高です。今のところは、繰上げ返済はせずに借入残高は多いままで残すという方針なので繰り上げ返済は1度もしていません。
現在の毎月の返済額は、85,000円程度です。管理費や固定資産税などもあるので、家賃換算するともっと上がります。今は余裕の返済額ですが金利が１％上がると、毎月の返済が10万円を超えてしまうので増えていくと痛いですね。
ただ毎月の収支に余裕はあるので、10万円を超えても支払えないことはないのですが、気分的には10万円は超えないくらい、できれば今と同じ8万円台がこころ穏やかな気はします。
マンションだと修繕積立金が値上がりしたりするしね・・・
住宅ローン控除は、所得税が減税されます。所得が低いなどで支払うべき所得税が少ない場合は、年末のローン残高の1%満額を控除できない可能性があります。このまま仕事を続けているなら問題なさそうですが、退職や転職で収入が減った場合は要注意ということですね。
これが一番のポイントですね。たとえ金利が上がって支払いが増えたとしても、投資利回りが上回るなら投資を取り崩すべきではありません。支払いの利息以上に増やせばいいだけです。
繰上げ返済は期間短縮と返済額軽減を選ぶことができます。総支払額を減らすことができるのは期間短縮なのですが、今回検討しているのは金利上昇により毎月の返済額が増えた場合なので、使うのは返済額軽減の方ですね。
- 繰上げ返済するなら返済額軽減
返済スタートが約86,000円だったので、8万円台でキープする場合、時期にもよりますが、0.25％～0.5％上がると200万～300万円の繰上げ返済が必要になりそうです。現預金にあまり残していないので300万円を一度に返済するのは難しそうです。ワタシの場合、繰上げ返済に手数料はかからないので目標額を決めて分けて繰上げすることになりそうです。
やると決めたら、どんどん返済やな
住宅ローン控除はあと5年ですが、転職の予定もありませんし失業もないと思います。今さらこの歳で転職も検討するつもりはないというのが正直なところです。現在の会社でそこそこの収入も得ていますし、転職するくらいならFIREしたいですね。
- （現在の収入をキープするため）転職はしない
たとえ住宅ローンの金利が5％になろうと投資利回りが10％なら、投資に回して資産を増やす方がいいということになります。では、ワタシの投資利回りはどれくらいなのでしょうか？コロナショック後の株価上昇と、円安による評価高でこの2年ほどの投資利回りは10％以上ありそうです。とはいえ、投資歴が長いだけで上手くないのがワタシです。勉強するのはもちろんですが、投資信託などでインデックス投資の割合を増やして最低利回りを少しでも上げていきたいです。
金利からは住宅ローン控除の1％を引いて計算すればよいのですが、投資利回りは入金分が把握できていないのでぼんやりした利回りしかわかりませんでした。ほぼフルインベストメントなので年間収支を引いて計算したので、だいたいあっているはずですが・・・
- 投資利回りを意識する
- 住宅ローン控除期間中は、金利から1％を引いてもOK
まだしばらくは投資利回りの方がよさそうね
住宅ローンは金額が大きいので、少し変わるだけでも影響が大きいですね。完済予定は77歳なので、繰上げ返済で期間短縮もしたいとは思いますが、金利上昇で毎月の返済額が増える可能性を考えると簡単には決められません。もともと住宅ローン控除が終了する10年以内の繰上げ返済は考えていませんでしたが、収入がなくなったあとで長く残っているのは精神衛生上よくないです。FIRE計画では返済しながらでも足りるように計算はしていますが、せめて軽くしておきたいです。
絶対に歓迎しない金利引き上げですが、そんなワタシでも心配になるほどの円安が続いています。円安対策がないと日本円の価値はどんどん下がっていますよね。円安で外国株の評価額が上がっているのでその分の資産増に見えているので、早急な円高も金利引き上げと同じくらいに歓迎しません。
久しぶりに住宅ローンについて色々と調べました。フルローンで借りたかったこともあり、新規借入時は最低金利をGETすることはできなかったのですが、今なら借り換えでもう少し金利を下げるような気もしました。手数料もかかるので、金利差だけでは比較できないのですが検討の余地はありそうです。続きは次回に・・・
住宅ローンは銀行や契約内容によっても違うので、対策を検討する場合は自分の契約をよく確認してくださいね。
金利が上がらないことを祈るけどね
まだ金利上がってないしな
投資の勉強もがんばりやぁ
うん、がんばるよー
